B1
주민 체육·다목적
111.67㎡
- 다목적 강당·체육실
- 운동·재활 체력실
- 설비·소방펌프실
대상 주민 전체
CASE 001 · 서울 대상지 일대
낡은 건물이
낡은 건물이
동네의 복지 거점이
되는 순간
1990년 준공 건물을 지역사회복지관으로. 건축물대장 수치를 기준으로 법규·면적 → 공간계획 → 3D 모델 → 공사비를 한 흐름으로 검증합니다.
사전검토용 · 확정 설계 아님대지 224.1㎡지하1 · 지상3층벽돌조 + 경량철골
⇆
일조 사선정북 이격 검토 통과
3 + 23층 유지 · 5층 증축 비교
360°주변 반영 3D
01 · BUILDING
건물 현황
건축물대장(일반·집합 갑을) 기재 사항을 기준값으로 사용합니다.
면적 계산기 · 값을 바꾸면 즉시 재계산
건폐율-
현황 용적률-대장 기준
상한 연면적-대지 × 상한
잔여 증축 면적-단순 계산
증축 후 용적률-
단순 산식입니다. 도로·일조·높이·주차·구조·피난·소방·용도변경 등은 별도 검토가 필요하며 허가 가능 여부를 확정하지 않습니다.
| 소재지 | 대상지 일대 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 토지이음 재확인 |
| 대지면적 | 224.1㎡ · 지목 대 · 소로각지 · 평지 · 세로장방형 |
| 건축면적 / 건폐율 | 134.3㎡ / 59.93% |
| 연면적 / 용적률산정 연면적 | 485.92㎡ / 374.25㎡ (167%) |
| 규모 · 높이 | 지하 1층 · 지상 3층 · 8.9m |
| 주구조 · 지붕 | 벽돌구조 (3층·1층 일부 경량철골) · 슬레이트 |
| 사용승인 | 1990.10.30 · 2006~2008 증축·용도변경 이력 |
| 현 용도 | 단독주택(다가구) · 근린생활시설(소매점) |
| 층 | 구조 | 용도 | 면적(㎡) |
|---|---|---|---|
| 3 | 경량철골 | 주택(1가구) · 다가구주택 | 73.36 + 49.83 |
| 2 | 벽돌 | 주택(1가구) · 다가구주택 | 87.49 + 35.70 |
| 1 | 벽돌 · 경량철골 | 소매점 | 111.67 + 16.20 |
| 지하 1 | 벽돌 | 소매점 | 111.67 |
| 합계 | 485.92 | ||
2006.4 3층 증축 · 2006.9 1층 소매점 16.2㎡ 증축 · 2007.11~2008.3 2층 35.7㎡ 근린생활시설→주택 용도변경. 외부 철골계단 등 사진상 구조물은 대장과 현장 대조가 필요합니다.
02 · PROGRAM
시설 유형과 층별 기능
아동·장애인·주민이 함께 쓰는 지역사회복지관을 가정해 B안 기준으로 층별 기능을 나눴습니다.
1F
접수·상담·카페
127.87㎡
- 로비·안내, 사무실
- 상담실 2실
- 지역카페(임차 연계)
대상 전체 · 기존 임차인 재입점 가능
2F
아동 돌봄
123.19㎡
- 방과후 돌봄교실 2실
- 놀이·독서실
- 돌봄·교사실
대상 아동
3F
장애인 주간활동
123.19㎡
- 주간활동실 2실
- 감각통합·재활실
- 직업훈련·작업장
대상 장애인
지역사회복지관은 소유자 단독으로 개설하는 시설이 아니며, 운영 주체·설치 기준은 관할 구청 복지 부서 협의가 선행되어야 합니다. 협의 결과에 따라 아동·장애인 시설을 개별 시설로 나누는 설계 조정이 필요할 수 있습니다.
03 · REGULATION
법규·면적 1차 체크
증축 여력은 용적률 기준 73.95㎡입니다. 아래 기준은 일반 기준이며 관할 확인이 필요합니다.
증축안별 밀도
건폐율 (현황)59.93%
용적률 · E0 3층 유지167%
용적률 · E1 4층 일부 (73.95㎡)200%
용적률 · E2 4·5층 전층277%
| 항목 | 검토 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 용적률 | 상한 200% → 448.2㎡, 현재 374.25㎡ | 잔여 73.95㎡ |
| 건폐율 | 60% → 134.46㎡, 현재 134.3㎡ | 수평 증축 불가 |
| 일조 사선 | 정북(북측 북측 도로 쪽) 인접대지 이격, 10m 초과 부분 후퇴 | 지적도·구청 확인 |
| 용도변경 | 근린생활·주거 → 노유자시설(교육 및 복지) | 허가 |
| 소방 | 스프링클러·자동탐지·유도등·피난 동선 | 설계 포함 |
| 장애인 편의 | 경사로·승강기·장애인 화장실 신설 | 필수 |
| 구조·내진 | 1990년 조적조 위 경량철골 3층 | 정밀진단 선행 |
| 석면 | 슬레이트 지붕 | 시료 분석 |
“5층까지 증축 가능”의 근거는 확인이 필요합니다. 현행 용적률 200% 기준으로는 4·5층 전층(246.38㎡)이 한도를 172.43㎡ 초과합니다. 완화 제도(노후건축물 리모델링, 공공기여 등)의 적용 가능 여부를 관할 구청 건축과에 서면으로 확인하세요.
리모델링 수준
증축
HARUE+ · SITE · CASE 001복지공간 리모델링
드래그 회전 · 휠 확대 · Shift/우클릭 이동
금액은 가정 단가 기반 개략 추정(±30%)이며 B안(내외부 전면) 3층 유지는 연면적 ㎡당 약 250만 원 수준으로 산정했고, VAT·설계·감리·집기·예비비를 포함하고 임차인 이주·명도비는 제외합니다. 증축 E2는 법정 용적률 200%를 초과하므로 완화 근거가 확인될 때만 성립합니다.
투시도 모음 · B안(내외부 전면) 기준 · 클릭하면 3D에서 같은 안을 엽니다
3D 개념모델에서 시점별로 뽑은 투시도입니다. 실제 건물 사진을 참고했지만 실측 모델이 아니며 마감·간판은 제안입니다.
승강기·계단 코어(약 18.2㎡/층)를 신설하는 B안 기준입니다. 위쪽이 북쪽이고 오른쪽(동쪽)이 정면 도로입니다.
북측(정북) 일조 이격 · 동지 그림자 검토 · 건축법 시행령 제86조 기준을 단순 적용한 사전 계산
위성지도와 로드뷰 방위 표시로 다시 읽은 배치입니다: 정면(동)은 정면 도로 상가 도로, 북쪽은 대지에 바로 접한 북측 도로(토지이용계획 소로2류, 폭 8~10m — 중간값 9m 적용)과 그 맞은편 3~4층 상가 행, 서쪽은 서측 아파트 아파트(지하주차장 진입로), 남쪽은 3.5m 통로와 낮은 점포·남측 마트입니다. 도로 폭과 이웃 높이는 추정이며 지적도·실측으로 바꿔 넣으세요.
기준: 높이 10m 이하는 정북 인접대지경계선에서 1.5m 이상, 10m 초과 부분은 높이의 1/2 이상 이격. 북측에 도로·공원 등 공지가 있으면 그 반대편 경계선을 기준으로 봅니다(체크 해제 시 대지 경계 기준). 동지 정오 태양 고도는 서울 위도 기준 약 29°로 계산했습니다. 지구단위계획·조례에 따라 달라질 수 있어 구청 건축과 확인이 필요합니다.
설계상 배려
- 북측 후퇴형(E3) · 4층은 북쪽으로 1.6m, 5층은 3.0m 물려 북측 이웃 건물 외벽에 지는 겨울 그림자를 줄이고, 생기는 옥상은 녹화 테라스로 씁니다.
- 개구부 방향 · 인접 건물과 마주 보는 측면 창은 최소화하고 불투명·루버 처리해 시선을 피합니다.
- 설비·실외기 · 옥상 중앙 집중 배치와 방음 가림막으로 이웃 방향 소음을 줄입니다.
- 야간 조명 · 간판·파라펫 조명은 하향·저조도로 인접 세대 눈부심을 제한합니다.
- 피난·소방 · 외부 철골계단(동측 골목) 대신 내부 코어를 신설하고 소방차 진입 가능 여부를 확인합니다.
- 보행 · 1층 출입구는 보도 쪽 돌출 없이 캐노피 높이를 확보해 통행을 가리지 않습니다.
공사 중 배려 · 비용은 공사비 탭 ‘주변 배려 가설’에 반영
- 방음·방진 가설 · 방음패널 울타리와 비계 외부 분진망, 낙하물 방지망.
- 비산먼지 · 살수, 세륜, 철거 구간 습식 작업. 석면(슬레이트)은 사전 조사 후 등록업체가 해체합니다.
- 소음·진동 계측 · 철거·보강 중 계측기로 관리하고 기준 초과 시 공법을 조정합니다.
- 인접건물 보호 · 착공 전 균열·경사 사전조사와 공사보험, 필요하면 지반·흙막이 점검.
- 작업시간·통행 · 소음 작업 시간대를 제한하고 신호수를 두어 보행·차량 통행과 입주 상가 영업 동선을 지킵니다.
- 민원 대응 · 착공 전 인접 주민 설명과 연락창구를 둡니다.
공사비 견적 빌더 · 항목을 체크하면 금액이 바로 바뀝니다
· 위에서 고른 리모델링 수준·증축 안 기준목표예산 (억 원)
우선순위
빠른 선택
마감 수준
총사업비 (억 원, VAT·설계·감리·집기·예비비 포함)
수준별 성격
| A 부분 | 구조 현상 유지 · 균열 보수 · 단열창호 · 부분 설비 연면적당 약 223만 원 |
| B 전면 | 조적 보강 · 외단열 · 지붕 교체 · 설비 전면 · 승강기 코어 연면적당 약 444만 원 |
| C 신축 | 철거 후 신축 수준 · 내진 설계 신규 연면적당 약 717만 원 |
A→B로 단계 확대하면 A 직접공사비의 약 81%(약 4.9억 원)가 다시 뜯기는 것으로 가정했습니다. 처음부터 목표 수준을 정하는 편이 유리합니다.
상세 내역
· 위에서 고른 리모델링 수준·증축 안 기준층별 금액은 직접공사비(백만 원)이며 석면 해체·승강기 코어·가설·설계·감리·집기·예비비·VAT는 총액 행에만 반영됩니다. 엑셀 ‘가정’ 시트의 단가를 바꾸면 재계산됩니다.
08 · EXPERT REVIEW
전문가 검토와 실행 순서
구조와 인허가를 공사비보다 먼저 확정해야 합니다.
0
사전 조사
약 1~2개월 (가정)
- 정밀안전진단 · 지반조사
- 석면 시료 분석
- 3D 실측, 대장 현황 대조
- 관할 구청 사전협의
1
설계 · 인허가
약 3~4개월 (가정)
- 건축·구조·소방·BF 설계
- 노유자시설 용도변경 허가
- 임차인 명도 일정 합의
2
공사
A 3~4 · B 6~8 · C 10~12개월 (가정)
- 석면 해체
- 구조 보강 또는 철거
- 외피 · 설비 · 마감
- 증축은 독립 철골 프레임 먼저
3
준공 · 개관
약 1개월 (가정)
- 사용승인 · 소방 완비증명
- 복지시설 신고·지정 협의
- 시범 운영 후 정식 개관
리스크
| 구조 안전 | 조적 2층 위 경량철골 3층 · 1990년 준공 → 진단 후 A·B·C 확정 |
| 석면 | 슬레이트 지붕 → 시료 분석, 등록업체 해체 |
| 위반 여부 | 외부 철골계단·가설 지붕이 대장에 없을 수 있음 → 실측 후 대조 |
| 임차인 | 1층 점포 4~5곳, 주거 2가구 → 계약·갱신요구권 확인 |
| 시설 지정 | 복지관 개설 주체 요건 → 구청 협의 선행 |
착수 전 체크리스트
중요 안내 · 본 자료는 사업 초기 단계의 개념 검토용입니다. 허가 가능 여부, 구조 안전, 용도변경, 피난·소방, 장애인 편의시설, 주차 및 법정 면적은 건축사·구조기술사 등 전문가와 관할 행정기관의 확인이 필요합니다. 공사비는 현장조사와 설계 범위에 따라 달라집니다.